
曹德旺这些年总爱聊房地产的事儿,早几年他就直言不讳,说房子本质上就是一堆钢筋水泥,值不了几个钱,靠炒作维持价值早晚得崩。
那是2007年,他基于自己做玻璃厂的经验,看到资金都往房产跑,实体经济吃亏。他建议别把钱全砸进去,专注实业。当时市场热火朝天,大家觉得他多余,现在看来,他这眼光真准。
2018年,他又在年会上重申,房产像泡沫,卖不掉租不出去,还得交物业费,劝人赶紧甩掉多余的房子。那年房价还涨得欢,很多人笑他不识时务。可从2022年起,全国房价开始滑坡,二三线城市跌幅超30%,一线也跟着松动,他的判断一步步对上号。
曹德旺不是光说不练。2020年疫情那会儿,他在论坛上分析,人口流动慢了,新房堆积,二手交易卡壳,租金还会掉。他预测多房家庭得算算持有成本,别指望增值。
展开剩余83%那年销售面积降了8.4%,二手成交量锐减,他的预见开始被媒体引用。2023年,他在北京峰会上说,市场变买方时代,年轻人更在意生活质量,不是投资回报。建议多房主评估风险,早点调整。
那年二手挂牌量破500万套,成交周期拉长到60天,他的提醒来得及时。进入2025年,他在一场会议上回顾,早年观察产业就看出端倪,现在房产回归居住本位。他劝人别把70%资产绑在房上,现金更靠谱。福耀集团那年海外营收占比40%,证明专注实业没错。
曹德旺的观点总带点制造业的味儿。他强调,房产不像工厂,能年年产出,得不停投钱养着。2025年5月财经论坛上,他断言,房子投资黄金时代结束了,基于需求塌陷和债务高企。
那年城镇家庭房产占比从73.5%降到62.3%,金融资产上来了。他的话戳中要害,央行数据显示居民债务收入比132%,加杠杆空间没了。
曹德旺还建议卖掉房龄超20年的老小区房产,那类维修费年年上万,转手难。他没猜错,2025年上半年,二手房挂牌量激增30%,高层房源流动性最差。曹德旺的预言不是唱衰天策吧,而是提醒大家看清逻辑,别被房产绑架。他的经历也激励人,转向实体才能稳。
高层电梯房这些年问题越堆越多。2025年全国电梯保有量超900万台,使用15年以上的老旧电梯占18%,安全隐患和维护成本直线上升。
市场监管总局通知,把住宅老旧电梯更新列为民生重点,用超长期国债支持,覆盖近20万台改造。北京、苏州试点显示,单梯改造成本压到17.67万元,省了近一半钱。
但资金缺口大,高层结构复杂,业主协商难。武汉一2008年小区,钢丝绳换新花25万,88户中出租的25户拖缴费,电梯停10天,高层居民采购都靠互助。维修基金只剩40%,物业从备用金补,物业费还得涨。
电梯老化不是小事儿。2025年新国标要求更新电梯配AI故障预警,物联网监测覆盖12万台老旧设备。碳纤维曳引轮等新材料让维保周期长40%,从被动修到预防性维护。
可现实中,维保记录不全、响应慢的问题占投诉47%。南通一检查,维保单位伪造底坑检查记录,罚1万。
物业费收不上来,外墙渗水、管道腐蚀年年检,费用累计上万。上海28层小区,公摊27%,中层日照不足3小时,儿童维生素D缺乏14%。消防演练云梯只到16层,疏散超20分钟,电梯高峰等25分钟,孕妇求助多。
高层设计从头就有坑。开发商追高容积率,楼间距不足20米,北京小区绿化25%,夏季通风差,PM2.5超标15%。外墙保温老化,每平米换超500元,分摊闹纠纷。
深圳社区,2024年烟感故障8%,更换拖一个月。基金2022年用尽,外墙脱落砸人,赔半年,法院调解无效。全国超100起类似案,集体决策卡壳。
物业响应从90%掉70%,居民满意度低。2025年上半年,深圳电梯维修超50次,停15天,单双号限乘,夜间灯坏安全隐患大。垂直隔离加剧,中高层社交少,活动参与30%。
这些问题根在高层结构。全国15万栋高层进维护高峰,年费数百亿。政策要基金预留20%,但挪用多。北京2025年完成2100台老旧电梯评估,隐患2600项,投诉降34.4%。上海2月二手成交16742套,超去年同期。
可高层流动性差,买家怕爬楼、凑钱修、卖不动。贝壳数据,70%买家挑18层以下。公摊大、阳光少、火灾逃生难,社区从高端变管理乱、安全差的孤岛。住户从精英变困在钢筋盒里的普通人,搬离率12%。
2025年政策转向明显。北京深圳停批超30层项目,县域新建主推6层。新标准GB 55038限高80米,中小城市禁超高层。开发商转低层改善型,土地高层比例降40%。
二手数据显示,15城70%买家避18层以上,低层占比55%,挂牌增30%。租金回报2.5%,持有成本占收入10%。多套主抛售意愿强,周期90天。高层拆除难,一栋30层爆破数月,垃圾百万,数百户安置天价。重庆试点因经济差中止,居民面对衰退。
市场投票已出。过去接盘时代结束,房子回居住定义。2025年上半年,商品房销售降4%,现房优于期房。房价新建跌1%,二手2%,一线止跌信号多。
政策踩刹车,限高控容积率,避免间距小。全国二手成交1800万套,涨12%,热点城占60%。但高层挂牌高,去化慢。专家估20万栋高层维护高峰,治理成难题。曹德旺2025年会议上说,早判断基于产业,现在市场回归本位。他的建议及时,企业专注实体,房产稳定前行。
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