曹德旺这些年总爱聊房地产的事儿，早几年他就直言不讳，说房子本质上就是一堆钢筋水泥，值不了几个钱，靠炒作维持价值早晚得崩。
那是2007年，他基于自己做玻璃厂的经验，看到资金都往房产跑，实体经济吃亏。他建议别把钱全砸进去，专注实业。当时市场热火朝天，大家觉得他多余，现在看来，他这眼光真准。
2018年，他又在年会上重申，房产像泡沫，卖不掉租不出去，还得交物业费，劝人赶紧甩掉多余的房子。那年房价还涨得欢，很多人笑他不识时务。可从2022年起，全国房价开始滑坡，二三线城市跌幅超30%，一线也跟着松动，他的判断一步步对上号。
曹德旺不是光说不练。2020年疫情那会儿，他在论坛上分析，人口流动慢了，新房堆积，二手交易卡壳，租金还会掉。他预测多房家庭得算算持有成本，别指望增值。
展开剩余83%那年销售面积降了8.4%，二手成交量锐减，他的预见开始被媒体引用。2023年，他在北京峰会上说，市场变买方时代，年轻人更在意生活质量，不是投资回报。建议多房主评估风险，早点调整。
那年二手挂牌量破500万套，成交周期拉长到60天，他的提醒来得及时。进入2025年，他在一场会议上回顾，早年观察产业就看出端倪，现在房产回归居住本位。他劝人别把70%资产绑在房上，现金更靠谱。福耀集团那年海外营收占比40%，证明专注实业没错。
曹德旺的观点总带点制造业的味儿。他强调，房产不像工厂，能年年产出，得不停投钱养着。2025年5月财经论坛上，他断言，房子投资黄金时代结束了，基于需求塌陷和债务高企。
那年城镇家庭房产占比从73.5%降到62.3%，金融资产上来了。他的话戳中要害，央行数据显示居民债务收入比132%，加杠杆空间没了。
曹德旺还建议卖掉房龄超20年的老小区房产，那类维修费年年上万，转手难。他没猜错，2025年上半年，二手房挂牌量激增30%，高层房源流动性最差。曹德旺的预言不是唱衰天策吧，而是提醒大家看清逻辑，别被房产绑架。他的经历也激励人，转向实体才能稳。
高层电梯房这些年问题越堆越多。2025年全国电梯保有量超900万台，使用15年以上的老旧电梯占18%，安全隐患和维护成本直线上升。
市场监管总局通知，把住宅老旧电梯更新列为民生重点，用超长期国债支持，覆盖近20万台改造。北京、苏州试点显示，单梯改造成本压到17.67万元，省了近一半钱。
但资金缺口大，高层结构复杂，业主协商难。武汉一2008年小区，钢丝绳换新花25万，88户中出租的25户拖缴费，电梯停10天，高层居民采购都靠互助。维修基金只剩40%，物业从备用金补，物业费还得涨。
电梯老化不是小事儿。2025年新国标要求更新电梯配AI故障预警，物联网监测覆盖12万台老旧设备。碳纤维曳引轮等新材料让维保周期长40%，从被动修到预防性维护。
可现实中，维保记录不全、响应慢的问题占投诉47%。南通一检查，维保单位伪造底坑检查记录，罚1万。
物业费收不上来，外墙渗水、管道腐蚀年年检，费用累计上万。上海28层小区，公摊27%，中层日照不足3小时，儿童维生素D缺乏14%。消防演练云梯只到16层，疏散超20分钟，电梯高峰等25分钟，孕妇求助多。
高层设计从头就有坑。开发商追高容积率，楼间距不足20米，北京小区绿化25%，夏季通风差，PM2.5超标15%。外墙保温老化，每平米换超500元，分摊闹纠纷。
深圳社区，2024年烟感故障8%，更换拖一个月。基金2022年用尽，外墙脱落砸人，赔半年，法院调解无效。全国超100起类似案，集体决策卡壳。
物业响应从90%掉70%，居民满意度低。2025年上半年，深圳电梯维修超50次，停15天，单双号限乘，夜间灯坏安全隐患大。垂直隔离加剧，中高层社交少，活动参与30%。
这些问题根在高层结构。全国15万栋高层进维护高峰，年费数百亿。政策要基金预留20%，但挪用多。北京2025年完成2100台老旧电梯评估，隐患2600项，投诉降34.4%。上海2月二手成交16742套，超去年同期。
可高层流动性差，买家怕爬楼、凑钱修、卖不动。贝壳数据，70%买家挑18层以下。公摊大、阳光少、火灾逃生难，社区从高端变管理乱、安全差的孤岛。住户从精英变困在钢筋盒里的普通人，搬离率12%。
2025年政策转向明显。北京深圳停批超30层项目，县域新建主推6层。新标准GB 55038限高80米，中小城市禁超高层。开发商转低层改善型，土地高层比例降40%。
二手数据显示，15城70%买家避18层以上，低层占比55%，挂牌增30%。租金回报2.5%，持有成本占收入10%。多套主抛售意愿强，周期90天。高层拆除难，一栋30层爆破数月，垃圾百万，数百户安置天价。重庆试点因经济差中止，居民面对衰退。
市场投票已出。过去接盘时代结束，房子回居住定义。2025年上半年，商品房销售降4%，现房优于期房。房价新建跌1%，二手2%，一线止跌信号多。
政策踩刹车，限高控容积率，避免间距小。全国二手成交1800万套，涨12%，热点城占60%。但高层挂牌高，去化慢。专家估20万栋高层维护高峰，治理成难题。曹德旺2025年会议上说，早判断基于产业，现在市场回归本位。他的建议及时，企业专注实体，房产稳定前行。
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